商品房交付，指开发商依据商品房买卖合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向购房人交付，购房人检验商品房并接受房屋的行为。购房人取得商品房才能实现买卖合同目的，商品房交付是商品房买卖合同重要环节，在该环节购房人如何保护自己合法权益？交房需要注意那些问题？本文进行详细解析。

一、交房通知的法律责任

《房屋预售/买卖合同》通常会约定书面通知购房人，并预留购房人的送达地址。开发商依约履行了通知义务和书面送达义务。因购房人原因未及时查阅，则应自行承担风险。开发商未履行或未按合同约定履行通知义务，购房人可相应延后或不收房，逾期责任由开发商承担。

二、交房具备规范性文件 

购房人可要求开发商出示《建设工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《测绘部门实测面积数据》，用以证明房屋已经达到了交付使用的标准。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》之规定，开发商应当向业主提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 

三、购房人可以拒收房屋情形

未提供法定的规范性文件：开发商不能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件的。

房屋主体结构质量不合格：定购房合同目的无法实现，开发商严重违约。

房屋质量问题严重影响正常居住使用：实操中，通常会适当扩大该情形的认定标准，以保护购房人相对的弱势地位。

四、购房人行使解除权

行使法定解除权： 若开发商长时间不能交付房屋，或房屋始终不能达到交付条件，则将导致购房人无法实现购房目的，购房人有权解除。

行使约定解除权：购房合同的示范文本通常约定：当逾期交付到达一定期限时，则购房人有权单方面行使解除权。

五、开发商逾期交房承担的违约责任

购房人可向开发商主张违约金赔偿实际损失：购房人可根据合同中关于逾期交付违约金的计算方式和标准，向开发商主张逾期交房违约金；或向开发商主张因逾期交房而产生的实际损失。 合同中没有关于逾期交付违约金的计算方式和标准，依据《商品房买卖合同司法解释》第17条规定，没有约定违约金、赔偿计算方法，若逾期交付使用房屋的，按照同地段同类房屋租金标准确定。

六、开发商不具备交付条件而交房应承担的责任

开发商不仅按约定的期限交付房屋，而且房屋质量必须合格。开发商不具备交付条件将房屋交付给购房人，开发商承担逾期交付的违约责任。

七、开发商不具备交付条件已交房，如何确定交付日期

在不具备交付条件的情况下，购房人对房屋的接收行为，不影响开发商在不具备交付条件而交房应承担的违约责任。在此种情形下，交付日期应按照具备交付条件的时间来确定。

八、交钥匙是不是代表商品房交付的完成

    商品房交付条件既应符合合同约定标准，亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。

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