在“中国裁判文书网”中，截至2020年3月30日，以“案由：商品房销售合同纠纷”、“关键词：房屋交付”为条件进行搜索，共检索出59392篇裁判文书，其中包含最高人民法院24篇和各地高级人民法院1103篇。在商品房买卖合同纠纷中，交付使用所引发的诉讼案件，一直占据了很大的比例。开发商面临该类型诉讼案件如何免责或减少损失呢？笔者通过二个案例分析进行阐明。

案例一

案情介绍：吴某与开发商签订预售合同，约定2015年06月29日前交付。 2015年06月20日，双方进行了房屋验收交接，签署了《室内设备验收表》，其中载明了了吴某提出的多项质量问题，如墙壁渗水、塑料钢窗晃动等。后，吴某实际居住在这套房屋内。开发商确认了上述问题，但在具体的修复方案上双方始终无法达成一致意见。吴某诉至法院，诉讼请求1、认定开发商交付的房屋不具备交付条件，并由此主张逾期交房违约金。2、要求开发商对房屋进行修缮，并重新计算保修期限。庭审查明，开发商已经取得竣工备案许可证；一审判决的时间，已经超过保修的2年期限。 

一、争议焦点及解析 

1、本案中的房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？

根据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《商品房买卖合同司法解释》之规定：竣工验收合格的房屋可以交付使用。本案中的住宅项目已经竣工验收，并取得了竣工备案，已经具备了交付使用的条件。本案中的房屋虽然存在墙壁渗水、塑料钢窗晃动等质量问题，但这些问题的存在并不属于房屋主体结构问题，不影响房屋的交付使用，且购房人已经实际居住。

因此，房屋轻微的质量问题，不能构成交付使用的障碍，购房人无权据此来拒收房屋。

2、开发商对房屋的的保修责任如何认定？保修期限为何？

本案中，房屋的轻微瑕疵不能构成拒收房屋的合理理由，且购房人已签署验收表，并实际入住。 因此，签署《验收表》之日，即为房屋保修期的起算时间。对于购房人在房屋保修期内已经主张的修复要求，即使已经超过两年，开发商仍应当予以修复。开发商对于房屋的维保责任，是法律赋予其对被特定化的房屋的瑕疵担保责任，该责任不应无限被放大，购房人要求在修复后重新计算保修期的主张缺乏法律依据。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

二、小结

    房屋轻微的质量问题，不能构成交付使用的障碍，购房人无权据此来拒收房屋，开发商不构成逾期交房。开发商与购房人签署《验收表》或者《交接单》等交房文件之日，即为房屋保修期的起算时间。保修期内开发商履行修复义务后，购房人要求重新计算保修期的主张缺乏法律依据。

 三、法律条文

 《建筑工程质量管理条例》之规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，设计文件规定合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

 《商品房销售管理办法》第三十三条之规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十三条：出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

案例二

案情介绍：陆某与开发商签订购房合同，约定2013年11月01日前交房。合同约定，开发商应当书面通知陆某收房、验房，陆某同时在合同中预留了通讯地址。但合同未约定逾期交房的违约金。2014年05月，陆某以始终未收到书面通知为由，起诉开发商逾期交房，诉讼请求1、要求开发商履行交房义务。2、主张逾期交房违约金10万元。庭审后，开发商辩称其已经通过书面和电话两种方式通知陆某收房、验房，但却无法提供相关证据.

一、争议焦点及解析

1.逾期交房的违约金如何计算？

本案中，由于开发商无法证明其已经履行了通知义务，故法院认定开发商逾期交房。合同未约定违约金的计算方式，购房人单方面要求10万元违约金的诉求并无合同上的依据。在逾期交房的情况下，若合同未约定违约金或赔偿金计算方式的，按照同地段同类房屋租金标准确定。

 二、小结

实务中，开发商一次往往需要交付数百套房屋，开发商的书面通知需要每个购房人的书面通知几乎不可能。即使工作再细致，回头再去找数个月前、甚至一两年前的材料，非常困难。本案中，开发商虽然辩称已通知对方，但却无法举证，由此承担举证不能的法律后果。该情形下采取如下风险防控措施：在补充合同中增加条款：“关于交付通知之条款：本商品房于XX年XX月XX日前交房，如买受人未收到出卖人的交付通知，应当以上述交付期满之日为交付日期，以商品房所在地点为交付地点，买受人应当自行前往，若出卖人不能配合交房验收的，视为出卖人违约”。邮寄交房通知书，并保留相关证据。

  三、法律条文

    《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条：商品房不符合交付条件的处理：买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。

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