案情简介

2016年10月，姜某作为买受人与出卖人黄某经成都某房产经纪公司居间介绍，签订了 位于眉山市某处别墅的《房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价款为120万元。同时约定，姜某应于2016年10月31日前支付定金10万元，并应于2016年11月6日前支付首付款20万元（由居间公司工作人员代收）， 合同签订后，姜某依约支付了定金及首付款。

姜某缴纳60%购房款后，黄某消极应对，开始回避姜某，不愿办理该别墅的网签信息等。双方因此产生争议。

后姜某获知，在与黄某签订该别墅《房屋买卖合同》时，黄某并未实际取得该别墅的产权证。黄某是该别墅的上一手交易的买受人，该别墅的证载所有权人另有其人，而在上一手交易中，黄某作为该别墅的买受人已经履行了全部买受人付款义务。证载所有权人也已经做好了过户准备，上一手交易就差过户手续。不仅如此，成都某房产经纪公司同样是上一手交易的居间人。

案件结果

调解结案，委托人姜某愿意止损息诉，被告黄某概括承受了姜某的全部要求。并于调解当日支付了全部款项。

辩护策略 

产生争议后，姜某咨询了很多人，都建议她解除合同，要求黄某按照合同约定赔偿违约金，但合同约定违约金过低，并且涉案别墅实际价格上涨非常巨大。

2017年7月14日，田润苏律师在接受姜某的委托后，收集相关的证据资料，并重点查阅了四川省关于合同的高院指导意见，后向眉山市彭山区人民法院提起诉讼，请求判令黄某继续履行合同，并按照合同约定支付迟延履行的违约金。同时，向法院申请了对该别墅的查封保全。

2017年8月23日，本案开庭审理，开庭时被告黄某及其代理律师辩称，不同意原告姜某的全部诉讼请求，愿意解除合同，按照合同约定标准向姜某支付违约金。

田润苏律师紧紧抓住对方证据的不足和证据之间存在的前后矛盾的缺陷，结合原告姜某现有的有利证据，逐一展开说理和论证，主要围绕四川省高院对于该类案件审判的指导意见进行了明确的阐述，一审法官要求田润苏律师提交有关规定后宣布休庭，并组织双方进行“背靠背”调解工作。

经过多次谈话、调解，姜某同意变更诉讼请求，同意解除合同，并要求被告承担别墅上涨损失、违约金等，合计达到已付房款的1.5倍。最终，被告黄某概括承受了姜某的全部要求。并于调解当日支付了全部款项。

核心问题

不是合同中存在违约就一定要解除

该类案件，很多人遇到第一反应就是解除合同，但是根据多地区的高院指导意见以及最高院对待此类案件的态度，像此类“连续房屋买卖”中，后手交易出现问题，往往可以选择继续履行，并且会得到法院的支持。本案虽然最终调解解除合同，但在调解过程中，法官一再强调如果被告黄某无法接受姜某的调解意见，将依法支持姜某的全部诉讼请求。黄某选择接受的最大原因不仅在此，更在于他对于该别墅未来价格的上涨趋势，所以，最终选择了接受姜某的全部调解要求。