不动产融资风险防控

法律释义

不动产融资，一般是指不动产融资租赁。

出租人根据承租人对不动产的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买不动产，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内不动产的所有权属于出租人所有，承租人拥有不动产的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，不动产所有权归出租人所有。

常见法律问题

（一）不动产融资租赁有哪些形式？

1.在建房产的售后回租

指开发商将在建房地产出售给出租人，再从出租人手中回租。开发商以这种方式减轻投资压力，在租赁期满后再以较低价格收回房地产所有权。这种售后回租形式一般不被认定为融资租赁关系，在建房产不满足使用价值和担保功能，这种售后回租只有融资之实，不构成融资租赁法律关系。

2.在建房产内的机电设备、管线等动产的融资租赁

司法实践中倾向于对此类融资租赁予以认可，因为此类实际上是动产的融资租赁。值得注意的是，此类租赁物必须具有特定性和非消耗性，在开发商违约时，出租人可以收回变现，比如电梯、电线等可以作为租赁物，而水泥、涂料等在建设过程中无法恢复，不能作为租赁物。

3.企业厂房及其设备、商业地产的融资租赁

企业厂房和用于办公营业的商业地产，因其具有生产性的特征，承租人承租上述不动产的目的可以理解为占有使用。如果出租人购买上述房产，将其出租给承租人，上述房产可以同时具备使用价值和担保价值。但是能否认定为融资租赁合同关系，则要结合所有权的转移情况、租赁物的价值和租金、当事人的权利义务约定等综合判断。

4.道路、港口等特殊不动产的融资租赁

从法律的角度，铁路公路、电力设施、管道等基础设施的所有权按照法律属于国家，其他具有公益性质的特殊不动产，承租人实际上也难以享有所有权，因此其作为租赁物在法律上存在一定障碍。另外，这种融资方式因融资成本较高、难以照顾投资人复杂的利益诉求等原因，在现在较多被PPP模式所代替。

（二）如何防范房地产融资租赁过程中的风险？

1.谨慎选择适格的租赁物

融资租赁公司仍应谨慎选择适格租赁物，尽量选择符合国家基本政策导向的房地产租赁物，比如权属清晰的企业厂房、商业地产等，而对于在建住宅项目、民用住宅、已经存在抵押的房地产，融资租赁公司应谨慎选择。

2.对租赁物权属进行详细尽调

由于房地产过户和登记需要缴纳高额税收，很多融资租赁公司在实务操作中为规避此类税费的压力，选择不办理产权登记。但开展融资租赁前，融资租赁公司一定要仔细尽调租赁物的权属，是否有瑕疵，是否存在一房多租的情况。建议融资租赁公司除了对租赁物办理抵押登记、预告登记，以此来对抗善意第三人，同时也要在诸如中登网等平台上进行进一步查询和登记。

3.在融资租赁合同中约定合同无效后的处理方式

即使目前对于房地产融资租赁的判例中已经开始有部分判例确认了融资租赁合同的有效性，但依然有大量的法院将房地产融资租赁认定为“名为融资租赁实为抵押贷款”，甚至有法院直接判定该类融资租赁合同无效。

对于该类可能被法院认定无效的合同，建议融资租赁公司在融资租赁合同中增加一些合同无效后的处理方式，诸如租赁物归属、资金占用成本等，同时对于担保和回购条款，也要综合考虑这些条款在融资租赁合同被认定为无效的法律风险。

定制律师解决方案

以不动产作为融资工具，已经成为商业融资中比较常见的手段，但是也存在着诸多风险，如果不注意防范和化解，可能造成难以弥补的巨大损失。如果您对不动产融资风险化解有任何疑问，请在下方留言，HOPES律师会在第一时间为您解答，帮您定制系统的解决方案。