不动产交易风险化解

法律释义

不动产是指实物形态的不动产土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物，其中最核心的不动产类型就是土地。

不动产交易是指不动产买卖、租赁、抵押、投资赠与、继承等。从实践来看，房产交易占有很大比例。

常见法律问题

（一）购买小产权房有哪些法律风险？

（1）没办法办理房产证 。双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证。即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。（2）脱离监管质量难以保证。大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。 （3）购房时无法进行银行贷款。不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。（4）小产权房难分割。因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。（5）有可能被无偿征用或者征收。

（二）二手房买卖有哪些风险？如何化解？

1.购买主体资格的风险及化解。主要是指买方限购及无法贷款的法律风险。另外，在买方通过贷款方式购房情形下，如果买方不符合贷款条件的，二手房买卖合同亦存在无法履行的风险。为规避上述风险，在二手房买卖中买卖双方均要审查买方的购房资格，核实买方是否符合购房政策要求，是否满足社保、纳税等购房要求，审核买方征信、贷款等影响合同履行能力的情形。

2.共有房屋的交易风险及化解。由于我国实行不动产登记要件主义，加上复杂的婚姻财产体制、善意取得制度等，夫妻共同、其他共有房屋显得尤为常见。因此夫妻共有房屋买卖不能单纯依据登记产权人、登记时间进行判断，实践中风险较大。在二手房买卖中，作为买方，一定要先行确认卖方是否已婚，审查其结婚证件，确认购房时间与结婚时间，与其配偶共同签署相关合同，确认夫妻双方一致同意出售房屋，最好由配偶出具书面声明；若卖方离异的，应当要求提供离婚证、财产分割协议、离婚判决书等确认卖方具有完全处分权的相关材料。

3.一房数卖的法律风险及化解。预防此种风险最好的办法是细准备，速占有，快登记。在签订买卖合同前，一定要详细调查房屋占有情况；签订合同后一定要尽快占有所购房屋，尽快进行备案和转移登记。

4.违约的法律风险及化解。对于卖方而言，最主要风险就是先行交付房屋或过户手续之后，买方未按期足额支付房款；对于买方而言，最主要风险就是交清部分或全部房款后，卖方拒绝交付房屋、办理过户手续或卖给他方等。预防违约最好的方法就是签好合同。除此之外，应当走正规二手房买卖程序。

定制律师解决方案

不动产交易涉及到不动产买卖、租赁、抵押、投资赠与、继承等多个法律事项，可能面临不同的交易风险。聘请专业的律师尽早进行防控，能够最大程度化解风险，避免财产损失。

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