房产继承管理

房产继承的方式

房产的继承一般分为法定继承和遗嘱继承两种方式。依据我国《民法典》的相关规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，则按照遗嘱继承或者遗赠办理。

常见法律问题

（一）有遗嘱的继承或遗赠的房产过户问题

目前房产继承必须公证的规定已废止了，这意味着房产继承就不用必须进行继承权公证。也就是说在所有继承人到场的情况下，提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料可以申请房屋过户登记。

（二）没有遗嘱的房产继承过户问题

在没有遗嘱的情况下，房产继承过户主要有三种途径：

1.协商继承，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料到房管局申请房屋过户。

2.公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记。

3.诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。

（三）如何提前安排房产的传承

随着社会的发展和个人财富的积累，老一辈们往往通过一生的拼搏奋斗积累了大量的财富，但俗话说：“打江山容易，守江山难”，如何安排房产的传承需要慎重考虑。对于房产的传承，一般包括买卖、生前赠与和遗嘱继承三种方式。应当结合家庭的投资计划（如房产投资限购等因素）、税费（考虑现在和将来，赠与、遗嘱现时过户税费低，但将来再出让可能会产生高额的个人所得税）、被继承人的身体状况、家庭实际状况（如孩子面临结婚，婚前过户给子女，作为子女婚前房产）等其他因素进行综合考量。

（四）哪种继承方式最划算？

前述已经说到，房产的继承，实际操作可以通过买卖、赠与和继承三种方式来实现。那么具体哪种方式比较划算（所支付的费用少）呢？我们假设计算的前提条件是：住房超过5年且不是卖方家庭唯一住房，成交总价为100w。

首先，通过买卖住房实现继承的方式，卖方需要缴纳个人所得税1w元；而买方我们以最高的契税（第三套及以上）3%计算，买方需支付的契税为3w。也就是说，通过买卖实现房产继承，买卖双方一共会产生4w元的税费。

其次，赠与的方式，赠与人需要支付500元的印花税；而受赠人需支付的契税和印花税总额为30500元。通过赠与实现房产继承，买卖双方一共会产生3.1w元的税费。

最后，通过继承的方式来实现房产所有权的变更继承人只需要支付500元的印花税。

看似继承的方式比较划算，因为支付的税费比较少。但是，这只是被继承人与继承人涉及房产权属转移的一个层面。另一个层面是，相关法律法规中涉及到赠与或继承的房产，再转卖需要征缴20%的个人所得税（假如是唯一住房且继承过户后满五年可以申请免征）。也就是说，继承的房产，再转卖的话，个人所得税税额=（出售交易总额－房产原来的登记价格－相关的合理费用）×20%。这与通过买卖来实现继承，所缴纳的税费要高得多。

因此，看似简单的房产继承，其中可能“暗藏玄机”，聘请专业的律师为您定制专属继承方案能够使您和家人的利益实现最大化。

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